“我现在人不在上海，合同让我丈夫代签一下。”如果买房前对方提出这样的要求，请一定要留个心眼，要求房屋产权人必须全部到场。如果实在不能到场，要出示经过公证的授权委托书。近日，记者从浦东法院房产庭获悉，委托代理成为近期纠纷的关键词，不少买家因为缺乏相关法律知识，与无权处分房屋的售房者签订买卖合同，一旦权利人有异议，往往就面临着合同不能履行的风险，最后还会错过最佳的买房时机。因此，买房前莫忘事先确认： “你有权卖房子吗？”

　　委托书传真件竟是假的

　　安先生日前把卖方付小姐告上法院，说双方签了买卖合同后，付小姐一直不履行，多次催告也没反应，因此要求双倍返还定金。而付小姐则表示从未卖过房子，不认识安先生，也从未收过安先生的定金。这到底是怎么回事？

　　原来，安先生通过上海证大房地产经纪有限公司，看中了一套位于巨峰路上的房产。在没有看到房产证，也未见到卖方的情况下，就在 “居间合同”上签了字。

　　次日，自称是付小姐丈夫的刘先生出现了，表示妻子人在深圳，所以把卖房的事情委托给他。刘某向中介公司出具了有付小姐签名的一份委托书传真件，还有一份身份证传真件，并在居间合同的卖方代理人一栏签名。安先生付了5万元定金给中介，由中介转交给了刘某。

　　去年9月18日，安先生依约来到中介公司准备签订网上备案的《上海市房地产买卖合同》，但卖方迟迟未到场，后来又发现该套房屋已被法院冻结。多次催告无果后，安先生把产权人付小姐告上法院。

　　付小姐表示并未委托中介公司卖房，也没有委托刘某代理卖房。两人曾是恋人，但早在2006年4月就已分手。委托书也不是自己出具的，并当庭要求鉴定笔迹。司法鉴定中心鉴定结果:无法明确判断委托书上签名是否出自付小姐的笔迹。

　　法院认为，行为人没有代理权以被代理人名义订立的合同，未经被代理人追认的，对被代理人不发生效力，由行为人承担责任。本案中 “居间合同”是由刘某代签的，且当场并未出示被告的委托书，而是在第二天向第三人提供了传真件的委托书和身份证，现被告否认该委托书系其出具，且经有关部门鉴定，无法明确判断该委托书上产权人的签名是真的。因此没有证据证明刘某具有代理人资格，签订的 “居间合同”也没有得到权利人的追认，故该 “居间合同”对被告不产生法律效力。

　　随意 “代签”并不作数

　　孙先生通过中介购买了一套位于浦东浦明路上的房屋，约定房东到手价为280万元。购买时他知道产权人共有四人，其中李先生和李小姐是姐弟关系，另外两人分别是他们的女友和配偶。当时，产权人之一的李先生拍胸表示自己可以代其他人签名，公证委托书之后马上补办。考虑到产权人都是亲属关系，孙先生就同意了，并在 “居间协议”中写明等房东委托公证到手后再签订买卖合同，并追加18万元定金。

　　次日，其余三位产权人共同签署授权委托书并公证，明确表示因为三人无法亲自办理该套共同投资房产的出售及其他事宜，特委托李某为代理人。但李某取得委托书后并未按照约定与孙先生签订买卖合同，而是把房子以335万元的价格出售给了其他人。扣除25.5万元的税费，还多卖了29.5万元。

　　眼看着自己先看中的房子卖给了别人，孙先生把四个产权人一起告上了法院。要求解除居间协议，双倍返还定金4万元，并要求赔偿再购房的差价30万元。

　　法庭上，李某的姐姐表示认可李某之前签订的 “居间协议”，但其他两人表示对这份居间协议并不知情，也不认可。

　　法院认为，买方在李某未出具其他共有人授权委托书的情况下，仅凭李某口头承诺，就与他签订居间协议。由此，买方应该预见到由该居间协议担保的买卖合同有可能因某一共有人的不认可而签订不成。因此，买方主张的房屋上涨差价损失并不是居间协议未履行所导致的必然损失，故不予支持。产权人李某在协议上签字，其姐姐虽然没有签字，但事后予以追认，因此两人应共同承担定金罚则，赔付买方4万元。
  
　　房产买卖不适用 “家事代理”

　　签完买卖合同，付了26万元首付款之后，卖家突然反悔，表示妻子不同意出售该房。买方当即表示不同意。买卖陷入僵局,后买方起诉至法院，要求继续履行买卖合同。

　　 针对买方的诉请，卖方徐先生表示，所卖房屋是售后公房，属于自己和妻子的共同财产，卖房时并未征得妻子和其他同住人的同意，侵犯了妻子的共同财产权和同住权，也侵犯了女儿和岳母的同住权，因此,买卖合同是无效的。

　　法院最终认为，卖方是系争房屋的权利人，依法享有处分系争房屋的权利。虽然卖房未经其妻同意，但她不是系争房屋公示权利人，不能因此损害夫妻外第三人的利益。因此,卖房后产生的后果应由徐某自行承担，房屋买卖应继续履行。

　　夫妻间相互代理,法律上有一个说法叫 “家事代理权”，即夫妻双方在家庭生活中对日常性法律行为有相互代理的权利；但家事代理也有范围限制，对于夫妻双方重大财产的处分如房屋买卖，需要夫妻双方共同决定，不适用家事代理。在房屋等重大财产的处分中，法律在保护夫妻之间内部权利义务的同时，还需要考虑保护夫妻外第三人的权利。无论夫妻内部对房屋的权利如何约定，对于夫妻外第三人来说，证明房屋等不动产权利人的最直接法律依据就是产权登记。产权登记在谁名下，在第三人看来他就是房屋的主人，就可以放心地与他进行交易。

　　“委托代理”纠纷频发

　　 浦东法院房产庭副庭长陆罡有多年一线案件审理经验，他表示，近期房价波动较大且仍有不断上升趋势，因为委托代理产生的房屋买卖纠纷非常多。比如：夫妻一方未经对方同意出售双方共有房屋，事后另一方以出售房屋未经自己同意为由，主张买卖合同无效；亲友或其他熟人借用房主的房产证、身份资料等，然后隐瞒房主将房屋私自出售；房屋共有人之一假冒其他共有人的签名，或者伪造授权委托书，将房屋出售；卖房人为方便购房者看房，将房屋钥匙留给中介公司，购房者误认为中介公司有权代卖房屋而与其签订买卖居间协议；继承人以被继承人名义与自己签订房屋买卖合同，将被继承人的房屋卖给自己，在被继承人去世分割遗产时引发纠纷。这些都是法院在审判实践中遇到的活生生的例子。

　　日常生活中，父母代子女签名、夫妻相互代签名的现象非常普遍。但涉及到房地产买卖，亲属之间代签、冒签的问题是纠纷高发的重要原因。买方考虑到对方是一家人，往往不会警戒，但这隐藏了极大的法律风险。

　　购房提醒：

　　购房者买房前应做好准备工作，减少购房风险。

　　一、买房前 （特别是二手房）要考察清楚房屋的权属状况。了解清楚产权人状况、房屋是否存在银行抵押，是否有租约等。

　　二、签合同时产权人应全部到场，验明身份后亲自签名。对于部分产权人确实无法到场的，要严格审核签约人是否具有合法授权，授权委托书最好要经过公证。

　　三、保管好自己的房产证以及户籍、身份证明等重要资料。有的当事人怕麻烦，将钥匙、房产证等一并放在中介处，由中介全权负责买卖事宜，这其实对自身权利的保护是非常不利的。

　　四、选择正规的中介机构，规范操作。