近日，记者对最近新开发的楼盘进行一番调查时发现，新入市楼盘的开盘价格，已经日趋稳定，越来越多的开发商对于价格制定，开始趋于保守和谨慎。种种迹象表明，泉州新盘定价日趋理性。

    不仅开发商在定价上更加理性，购房者心态同样回归理性。据泉州市区部分售楼部人员反映，如今，消费者购房心态比之前更加从容。从以往关注价格，到现在要求“买得好（性价比高）、买得省（便宜）、买得巧（及时）”转变。

楼市现象———

房价趋稳置业回归理性

    5月中旬，位于泉州城东—洛江板块的两个项目开盘，取得不俗的销售成绩，这背后，是遵循市场低价入市的结果。而5月底，位于中心区的两个高端楼盘面市，由于其采取稳步理性上调的策略，项目推出后，由于其性价比较高，市场反应相对其他楼盘较为良好。业界人士普遍认为，新区楼盘开盘热销的现象背后，是开发商对于市场预期的调整以及相对合理的市场定价，促使整个市场理性回归。

    泉州中骏置业控股有限公司总经理朱伍松告诉记者，西湖1号原先预期定价高于目前开盘价。但在市场相对理性的情况下，开发商还是采取相对保守的态势，在定价策略上，符合或低于市场预期价位入市。不仅如此，记者了解到，一些楼盘的后期项目在价格策略上也采取了“缓涨”策略，有的原先已售楼盘后期推出时，虽然表面上看价格略涨，但实际上，扣除了各种优惠和促销后，价格维持原状。一位业内人士表示，开发商理性面对市场，通过理性定价，展示自己产品的综合性价比。

    业内人士认为，未来，泉州新入市的楼盘或者原先已售楼盘后续大多采取理性定价策略，而理性定价的背后则是消费者理性置业成熟的表现，随着消费者理性置业心态的日趋成熟，未来理性置业将成消费者的共识。缺乏价值支撑的普通楼盘和同质化严重的项目或将受到冷落。

楼市观察———

楼市呈现两大特点

特点一：新盘定价更加理性

    预计6月中下旬开盘的项目有刺桐明珠二期、嘉琳广场后续项目、西湖印象、盛达广场、辉映江山二期、经典名门二期、海景国际花园七组团、宝珊花园后期项目等。记者了解到，这些项目在定价上，将采取较为保守的策略。开发商纷纷调整原先预期的心理价位，以更适合市场的价格入市，有的楼盘将通过加大优惠手段吸引消费者眼球。

    “与去年相比，最近开盘或准备开盘的项目，定价明显要谨慎得多，但这也是可以理解的，毕竟房产公司也需要顺应‘天时’。”泉州东华百希达发展有限公司副总经理陈紫龙告诉记者，与去年楼市一帆风顺的情形相比，目前的市场情况显然更为敏感，房产公司在最直接的定价问题上，自然要更为谨慎。实际上，理性定价才是市场的正常状态。按照价格不能背离价值的原理来看，理性定价的楼盘，是顺势而为的体现。

特点二：产品差价更加明显

    “事实上，5月新盘并不是第一拨理性定价开盘的楼盘，也不会是最后一拨，从目前看，新楼盘理性定价、房价开始回归价值已成泉州新盘入市的趋势。”厦门聚贤庄营销代理有限公司副总经理胡志坚如是说。据悉，5月份泉州市区4个新盘开盘价与此前业内传闻的定价相差约1000元/平方米，少则差500元/平方米，新盘定价逐渐回落。

    不仅如此，未来泉州楼盘的产品差价将更加明显。业内人士告诉记者，以前，在楼市火爆时，各地楼盘开盘价竞相争高，使得产品差价出现模糊的情况。同区域的不同楼盘的定价没有什么区别，这使得开发商没有做好产品的心态。有的产品仅仅依靠某个概念上的诉求，就可以开出很高的价格，这种情况在下半年的新盘上，将得到明显改变。

    “产品品质本身给楼盘带来的差价将在今后体现得更加明显，中心区一些楼盘在价格上将体现出精品楼盘的价值，而新区的楼盘，将进一步回归理性，成为大众住宅消费的主要区域。”有关人士如是看待。

楼市分析———

理性置业回归 楼市面临新挑战

新盘集中放量VS市场消化能力

    记者了解到，下半年，泉州新盘即将集中推出，如国泰观邸、泉州国际公馆、假日湖景、海泰御景、天瑞·腾王阁、大江盛世、中骏·蓝湾半岛、西湖豪庭、冠亚·爱家等近20个楼盘。这些楼盘分布在市区的各个板块，从别墅、豪宅到普通住宅，产品种类丰富多样，楼市总体供应量将急剧放大，楼市竞争将更加激烈。

    业内人士认为，泉州新盘集中入市，对于缓解市区楼盘供求矛盾是一件好事，但对于开发商来说，较大量的房源进入市场，势必造成市场存量剧增，市场能否消化这么多房子？需要多长时间消化？这成了开发商所关注的问题。从市场反应来看，目前市区各个板块有品质不同、数量不等的旧房源在售，而下半年大批新盘开盘，势必使得市场的竞争更加明显。

新盘定价理性VS高价位在售盘

    目前，泉州城区部分区域新开楼盘定价已经出现低于同区域在售的其他楼盘。对于这种现象的出现，业内人士认为，从目前市场上的情况看，遇到对手价格阻击的开发商，一般有两个办法，第一是为购买者准备大礼，之前从没有出现过的营销手法如送装修、抽大奖等活动如今已经再现楼市，如“尚城”推出买房送装修的优惠活动，有的楼盘则推出抽奖送礼的优惠活动。另外，有些楼盘在稳住价格的同时，提高整个小区的品质，让购房者的购房附加值提高。记者了解到，部分在售或准备开盘的一些楼盘都在调整规划，比如，辉映江山已经着手在做样板房，冠亚·爱家则正准备通过构建实景体验区和开展体验活动来实现冠亚的品质服务理念。开发商种种做法，无疑希望通过提升楼盘附加值来吸引购房者。

销售节奏放缓VS楼盘运作能力

    今年初以来，随着消费者置业的理性，楼市火爆销售的局面已经过去。未来整个楼市销售节奏将呈现放缓的状况。在这种情况下，下半年的形势对开发商的资金链及楼盘运作能力都提出了挑战，而其中压力最大的当然是大盘开发商。泉州一开发商有关人士告诉记者，目前该公司所开发的楼盘面临的挑战主要有两点，第一是消费者的理性；二是由于市场存量上升，竞争项目增多，销售速度提升非常慢。

    业内人士认为，未来泉州楼市的竞争最终将体现在楼盘运作能力上，一些运作能力较差的开发商，在市场竞争激烈的情况下，将处于不利地位。

楼市观点

房地产界“论剑”理性置业 ，用“理性置业”眼光看市场

    大升房地产顾问有限公司总经理庄成明认为，目前市场已经进入调整期，现在房地产链条上的参与者都在进行调整，比如心态、销售策略、定位策略、推广渠道等。据厦门聚贤庄房地产营销代理有限公司有关人士称，该公司就对其所代理的项目，进行策略和渠道调整，以适应客户变化的购买力和购买需求。

    针对现在市场的转型期和高房价，庄成明认为，无论是开发商还是业主，都要调整原来的牛市思维，用“理性置业”的态度来看待楼市和市场经济，把产品做好，提升品质，价格和价值更加对等，整个房地产市场才能往良性健康的方向前进。

    泉州东华百希达发展有限公司副总经理陈紫龙认为，理性置业对于开发商而言，实际上是一个理性定价的问题。以前开发商定价，无非是两种定价法：成本导向法和市场比较法。现在的市场要理性，就得多琢磨下产品导向法，再修改下市场比较法，他认为，要谈“理性问题”这个是必须考虑的。“理性时代”的来临，可能得转换一下角度，多考虑下买方市场。同时也给了开发商一个课题，怎么样运用市场导向法、成本导向法修订楼盘的价位问题。

先从市场和自身情况出发

    中天置业有限公司总经理林黎认为，如确定在预期内，能够获得回报的，那么就要根据自己能力进行投资、置业，这就是理性的；假如明明知道升值在即，有置业能力却选择观望，就是不理性的。在可以预期的未来，或者人民币升值比率达到一定范围内，最理性的行为就是应该坚定自己的置业、投资行为。
 
    厦门聚贤庄房地产营销代理有限公司副总经理胡志坚称，价格要由价值支撑，价值要通过回报来支撑。开发商一定要注重自身的品质，把泉州楼市往健康稳定的方向引导。他认为，作为长期持有的话，首先要考虑这个房子好不好出租，租金有多高，在可预见的未来是否有一定的市政规划支撑。

    在谈到楼市里种种投机取巧的行为，业内人士提出，政府和开发商都应该始终保持着市场敏感性和政策敏感性。房地产市场很容易因为政策而波动，要遵循其潜在的市场规则。只有这样，对开发商、银行、买方、卖方才能在“安全线”内保障自己的利益。

认清房屋升值五要素

    买房作为家庭中较大的消费支出，购房者希望房产除了具备居住功能外，同时拥有好的升值潜力。那么，什么样的楼盘更具有升值潜力呢？影响楼盘增值因素有哪些？

    地段：在诸多影响房产增值的因素中，最显著的因素是地段，而决定地段好坏的因素是交通状况和发展前景。购房者要仔细研究城市规划方向，以便寻找具有升值潜力的房产。分析某一地段时，并不是看它是否在繁华市中心，相反，规划前景利好的房产往往具有更大的升值空间。

    商圈：商圈也是决定房价的关键因素，所购房产地处商圈的成长性将决定该房价的增长潜力。所谓住宅所处的商圈，由几部分构成：其一是就业中心区，能吸收大量就业人口的商务办公楼或经济开发区。其二，在离就业中心区三至五公里的地带将集中成一个成规模的、统一规划的成片住宅区，一般要超过四五个完整街坊。在就业中心区与住宅区之间，有简洁、完整、多样化的交通线路。其三，在住宅区中，有一个以大卖场为中心的商业中心，辐射２０分钟步程。

    环境：包括生态环境、人文环境、经济环境，任何环境条件的改善都会使房产升值。在购房时，要重视城市规划的指导功能，尽量避免选择坐落在工业区的房产。每一个社区都有自己的背景，特别是文化背景。在知识经济时代，文化层次越高的社区，房产越具有增值的潜力。

    配套设施：配套设施的齐全，直接决定着该地段房产的附加价值及升值潜力，同时也是决定入住后居家生活方面舒适的关键因素。配套条件主要针对城郊新区的居住区而言，很多小区是逐步发展起来的，其配套设施也是逐步完成的。配套设施完善的过程，也就是房产价格逐步上升的过程。

    品质：随着科学技术的发展，住宅现代化被逐步提上了日程。实际上，房产的品质是在不断变好的。这就要求在买房时，要特别注意房产的品质，对影响房产品质比较敏感的因素，要重点考虑其抗“落伍”性。如规划设计的观念是否超前，是否具有时代感，是否迎合物业发展的趋势。

□置业建议

 不同人群置业有区别

    房产投资规划的正确与否将对家庭资产负债状况与现金流量产生重要影响。因此，在进行房产投资规划过程中，购房者需要在详细分析自身家庭状况、财务状态和职业生涯目标等信息的基础上，明确自身的房产投资目标和风险属性，分析和评估自身的财务状态，最终确定合适的房产投资策略，以实现财务上的自由。

首次置业：考虑承受能力

    刚参加工作不久的年轻人由于家庭正处于形成阶段，财务状况比较紧张，而支出将随着家庭成员的增加而上升，储蓄也将随之下降。此外，由于职业生涯处于起步及成长阶段，也能承受较高的投资风险。

    因此，此类购房者的房产投资目标首先需要考虑财务上的承受能力，然后需要考虑位置与交通的便利性，最后才考虑房屋的自身品质等问题。

    首先，在购房之前将更多的资金投资于股票或成长型的股票型基金，以期获得较高的预期收益，从而使你的净资产尽快增长。

    其次，在计划购房到交首付款期间需要逐渐提高资产的流动性，可以将你的资金更多地投资于货币型基金或短期零息国债上面，从而降低流动性风险、利率风险和再投资风险。同时，需要选择合适的市场时机，尤其是当房地产价格面临拐点的时候。

    再次，选择能够节省上下班时间和交通成本的、面积较小的小户型。一方面，小户型的房产现在够用；另一方面，将来再次购房时能更容易租售出去。

    此外，首次购房贷款的月还款额不宜超过30%。你需要给自己留有一定的现金支付能力。同时，必须考虑到除了首付款之外，还需要装修房屋、买家具与电器、缴纳契税和公共维修基金等一次性支出。

  最后，通过购买适当的债券投资组合实现对月还款额的免疫，并在此基础上保持适当的现金和一定的货币型基金份额，以满足流动性需求。另外，剩余的资金可以投资股票或成长股票型基金，获得更高的收益，使其保值增值，提高自身的净资产。

中年人置业：便利最重要

    中年人由于家庭已处于成长阶段，子女已出生但还没有就业，而且支出随着家庭成员数的固定趋于稳定，可积累的净资产也正在逐年增加。可是，一旦子女考上大学，学杂费用负担便会加重，因此储蓄在子女上大学前是逐渐增加的。另外，此时，购房者的职业生涯正处于稳定阶段，更需要适当控制风险。

    专家建议，此类购房者进行置业升级首先需要考虑位置与交通的便利性，然后考虑房屋的自身品质，最后才考虑财务上的承受能力。
 
    首先，根据转让所有权一次性获得买卖价差和通过出租使用权分期获得租金收益的投资收益率来确定应该选用哪一种方式。

    其次，充分考虑利率变动的影响，规避利率风险。例如，中国这两年的存款准备金率持续上升，使得月分期还款额增加，降低投资性购房者的收益水平，抑制房产投资行为；根据利率变动对房地产投资市场的负面影响，需要考虑如下投资策略：降低月分期还款额占可支配收入的比重；降低预期的房租收入在还款来源中的地位；在没有高于银行房屋贷款利率的投资回报项目和没有大额开支计划的情况下，将多余资金提前归还银行的按揭贷款，从而减少不必要的利息支出。

老年人置业：

首选楼盘品质

    为追求更高居住与生活质量而准备再次置业的老年人，具有以下特点：家庭处于成熟阶段，子女已经就业；财务状况最好，可积累的净资产将达到最高点，而且支出随着家庭成员数的减少而下降，此时是储蓄准备退休金的黄金时期。

    专家建议，此类购房者进行置业升级首先需要考虑房屋的自身品质，然后考虑位置与交通的便利性，最后才考虑财务上的承受能力。

    第一，通过将多余的住房在适当的时候套现，然后将套现的钱用于一次性支付购房款。这样可以使得退休之后的支出大幅度降低。

    第二，将一部分资金适当地投资于收益型股票基金上，以期获得稳定的收入；将另一部分资金投资于固定收益证券，可以根据每一个时间段的财务支出情况来适当地选择短期债券、中期债券和长期债券，从而获得既定风险情况下的最大收益。

□相关链接

把握技巧抓对买房时机 

    何时才是买房的最佳时机？资深置业顾问指出，买房有六个技巧，其中买房自住者应该买跌不买涨。

  技巧一：看银行对房贷的态度

    普通买房人看市场的方法很简单，那就是看银行对买房贷款的态度。一般而言，银行对贷款的态度比专家的话真实、准确，可信度更高。银行手松，说明市场看好，投资客涌动，房价一般呈上涨趋势；银行手紧，说明市场风险加大，政策调控，投资客抽身，绝大部分卖家着急，买家观望。

  技巧二：透过平均价看供需比

    有不少专家认为，平均价格下跌是因为市场上出售的某类房子增多，并不说明房屋价格整体降了。业内人士指出，持这种观点的人只说对了问题的表面，却忽略了平均价格反映的真正内涵。某类房子增多，代表着市场的需求和供给情况，如果供给增多真实需求也增多，则此类房屋的价格持平或者小幅上扬，此时是买不到便宜房子的；如果供给增多真实需求保持不变，则此类房屋的价格立刻下跌，此时才是购买房屋的最佳时机。

  技巧三：别急着买导向类的房屋

    政府的宏观调控历来都会直接影响房价的走势，某类房子增多反映政府的政策导向。一般来说政策导向类的房屋在政策导向初期价格上扬，后期随着供给的增多而价格下滑，这时下手也不迟。

  技巧四：买“预期”才有升值潜力

    买房要学会买“预期”，这样今后的升值潜力才大。比如哪里有一条方便的路要建，哪里会与地铁站相邻，哪里要规划成全新的居住区……这些都是影响居住环境的因素。一旦规划政策落实了，房价自然会上涨。

    因此，最好是在政策还未明朗之前买。当然，前提条件是消息的来源一定要准确。

  技巧五：普通买房人不必一步到位

    专家建议，普通买房人首先考虑方便、实用，不必一步到位。理想的房子，其实是个相对的概念，今天理想未必明天就理想，方便实用才是最实在的。同时，买房前定好自己的目标，多进行对比。入住后则少比较，心理上的平衡比任何物质上的享受都重要。

  技巧六：养房成本提前算仔细

    相对而言，社区越大，使用和维护成本越低。买了房子不等于您可以免费享用社区所有设施和服务。会所、地下车库，这些您用的时候都得花钱；大堂越豪华、公共设施越多，所付出的费用越多；一个楼门里户数越少，业主要摊的电梯费用就越多。养房的费用，买房时不能不考虑。