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应对开发商“买房送面积”的承诺玄机 |
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| 应对开发商“买房送面积”的承诺玄机
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| ·泉州楼市 WWW.QZLS.NET |
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发布时间:2007-12-19 |
律师支招应对开发商“买房送面积”的承诺玄机
天上掉馅饼
１２月１５日，记者根据读者提供的线索在郑州市进行了暗访，发现果真有不少楼盘打出“赠送面积”的优厚条件在进行促销。在郑州市花园路北段的一家楼盘，售楼人员向记者推荐二、三层的一套复式房，这套房的设计面积是１３７平方米左右，此外赠送５２平方米左右的面积。那么，赠送的面积是从哪里来的呢？售楼人员解释说，原设计中客厅是挑空的，建房时可以根据客户的需要在中间加上一层现浇板，就隔成了两层，比原设计凭空多出一个房间，再加上赠送的露台、入户花园等，购房合同上显示的是１３７平方米，购房款也是按照１３７平方米交的，但实际建筑面积能达到将近１９０平方米，而以后物业费、公摊等也都是按照１３７平方米计算，“划算得很呢”。另外，据售楼人员介绍，还有８６平方米的小复式，赠送面积后可以达到１３０平方米；顶层送阁楼，原设计中不到２．２米高的阁楼可以加高到２．９米，等于买一层送一层，１００平方米的房子，加上赠送的阁楼能有１５０多平方米，除此之外还有赠送的屋顶花园；一楼的房子和地下室连成一体，赠送的面积最大，一楼的房子面积１００平方米，地下室１００平方米全部是赠送，还有前后庭院和沉降式花园等。一楼的房价在每平方米６０００元到６１００元之间，明年年底交房。
其中有玄机
这么大的面积开发商都“白送”了，听起来确实让人心动，果真有“天上掉馅饼”这样的好事吗？省会一位曾经做房地产营销策划的马先生向记者透露了其中的玄机。马先生直截了当地指出，开发商之所以玩“购房送面积”的游戏，其目的无非是促销和提价。比如顶层送阁楼，最初楼盘的顶层是最难销售的，也是价格最低的。一是因为楼层高，上下不方便；二是购房者或担心居住安全、舒适度等环境问题，或担心防水、防潮、隔热设施等技术问题，不愿意购房。后来，聪明的商家以“买顶层送阁楼”的形式进行顶层的销售，部分开发商更是将带阁楼的顶层做成了复式住宅，而由于赠送的阁楼增加了使用面积，自然让人有了“天上掉馅饼”的感觉，一时间带阁楼的顶层从“滞销品”一下子成为抢手的“香饽饽”，有阁楼赠送的楼盘顶层住宅常常在排号认购期间就被人订走，各楼盘推出的顶层住宅的价格也随行情在一路上涨。但是仔细算一算，阁楼真的是“送”的吗？以往顶层的价格都比中间楼层的价格低一些，但如今带有阁楼的顶层住宅每平方米的价格却往往高于中间楼层几十元甚至上百元，对照之下，阁楼并不是“免费赠送”的。一方面，开发商用“赠送”的促销手段以一定比例加价出售顶层；另一方面，消费者购买“赠送”了阁楼的顶层，其实还是自己掏钱变相买了阁楼。一般来说，打着赠送面积旗号的楼盘，价格都会比同地段的其他楼盘高，看上去是购房者得到了便宜，其实细算起来，所谓赠送的面积购房者所交的房款中早已包含这一部分了，甚至购房者掏了钱，在房产证上还显示不出来产权。记者拿花园路北段那家赠送面积的楼盘与附近其他楼盘的价格对比，那家楼盘的均价为每平方米６０００元左右，而其他楼盘的价格在每平方米４５００元左右。
马先生提醒购房者，购买“赠送面积”楼盘须注意四个方面：一、注意阁楼高度。不同的层高决定了阁楼是否纳入销售建筑面积。根据国家有关规定，只有高于２．２米的部分才计算其建筑面积。二、明晰产权。对于小阁楼中低于２．２米不计算建筑面积但有使用功能的部分，要在房屋权属登记中明确其相应权利的归属。如果计入购买顶层者的产权，可以避免引起其他业主的争议。三、弄清计算方式。如果阁楼计算在销售面积中，那一定要弄清楚是如何计算的，做到心中有数，千万不可盲目相信宣传广告。四、弄清配套。楼梯、供暖设施、装修程度要问清楚，最好写入合同。一些楼盘的阁楼、夹层与成品房的交房标准有很大差距，甚至会出现未做防水、无供暖的情况。而一些楼盘顶层与阁楼之间的楼梯需要购房者自行购买或另外付款，购房者一定要弄清楚。
律师支招
针对开发商对购房人承诺的“买房赠面积”，记者分别又采访了郑州市规划局和房管局。规划局办事大厅有关人员说，开发商将原设计中挑空的客厅加楼板以及将顶层阁楼加高，都属于改变规划，是应该报规划部门批准的，否则，规划部门要根据规定进行查处。郑州市房管局产权处有关人士说，房产证上显示的面积根据测绘部门提供的数据来定；而房管局测绘有关人员说，测绘人员将根据国家的有关规定，严格按照房屋的实际面积进行测量，并将实测数字报送发放产权证的部门，也就是说，客厅加隔板及顶楼加高后比原设计新产生的面积，也都将计算在房屋的面积之内。
河南嘉泰律师事务所律师张红青分析，开发商以“赠送面积”方式促销设下的陷阱，可能导致对购房者不利的情况出现：一、赠送的面积办不了产权证；二、赠送的面积属于公用面积，譬如庭院、屋顶花园等，该部分面积属于小区业主共有财产，开发商无权赠送，该赠送行为本身就是不合法的；三、赠送面积很多只是“君子约定”，出现纠纷时购房者维权无据。张红青律师提醒购房者，在大多数情况下，赠送的面积都不能办理产权。因此购房者在买房时，一定要对开发商“赠送”面积的性质分析清楚，要注意国家关于“不计算建筑面积”的相关规定，以做到购房时心中有数。随着房地产开发小区的高档化，花园洋房、别墅等高价房的出现，开发商多以承诺赠送露台、车库、阁楼或庭院作为促销手段来吸引购房者。消费者在购买此类商品房时，应该要求开发商把赠送部分在买卖双方签订的《商品房买卖合同》当中加以明确，处理好赠送面积的权属，以书面方式在《商品房买卖合同》中明确约定，并要求附图。只有这样才会避免不必要纠纷的出现，或是在权利受到侵害时能有充分的依据得到法律的支持和保护。
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